Описание
Акционерное общество «Коммерческая недвижимость Финансово-промышленной корпорации «Гарант-Инвест»
Компания зарегистрирована в 2009 году в Москве. Владеет и управляет торговыми центрами и двумя офисными центрами на территории Москвы. Среди объектов Компании: ТК «Галерея Аэропорт» (метро Аэропорт), ТРК «Москворечье» (метро Каширская), ТЦ «Ритейл Парк» (метро Южная), ТДК «Тульский» (метро Тульская). Число посетителей ее торговых центров в 2023 году достигло 38 млн (2022 год: 36,5 млн).
Компания также занимается девелопментом и модернизацией коммерческой недвижимости. Многофункциональный торговый комплекс WESTMALL на западе Москвы планируется к открытию в этом году. В 2025 году планируется к запуску многофункциональный комплекс в Люберцах.
Компания входит в группу ФПК «Гарант-Инвест». Ключевой бенефициар — Панфилов Алексей Юрьевич.
ОБОСНОВАНИЕ ПРИСВОЕННОГО РЕЙТИНГА
Ключевыми положительными факторами рейтинговой оценки являются:
- комфортный уровень перманентного капитала. Отношение суммы собственного капитала и долгосрочных заемных средств к активам на 31.12.2023 г. составило 0,83 (на 31.12.2022 г.: 0,81). Показатель находится на высоком уровне благодаря преимущественно долгосрочному характеру долга и устойчивому уровню собственного капитала. Доля долгосрочного долга в заемном капитале на 31.12.2023 г. — 89%;
- высокая рентабельность показателя EBITDA, рассчитанного как сумма операционной прибыли без учета переоценки недвижимости и амортизации. За 2023 год она составила 80% (2022 год: 63%). Кроме того, бизнес-модель Компании предусматривает регулярное получение процентов по финансовым активам. С учетом процентных доходов показатель EBITDA составляет 3,5 млрд руб. и превышает выручку;
- развитая система корпоративного управления и риск-менеджмента. В Компании утвержден Кодекс корпоративного управления. При Совете директоров работают комитет по аудиту и рискам, комитет по стратегии и инвестициям, комитет по кадрам и вознаграждениям. В Совет директоров входят независимые члены, орган активно вовлечен в управление рисками. Система управления рисками формализована, в организационную структуру входит подразделение риск-менеджмента;
- низкая зависимость от крупнейших арендаторов. В 2023 году доля крупнейшего арендатора в выручке составила менее 10%, общее число арендаторов — порядка 430. В 2023 году Компания подписала договоры с 83 новыми арендаторами;
- высокий уровень информационной прозрачности и интеграция ESG-факторов в деятельность. Компания регулярно на своем сайте (дважды в год) публикует консолидированную финансовую отчетность, а также нефинансовую информацию. Компания придерживается принципов устойчивого развития, осуществляет социальные инвестиции. Принята стратегия устойчивого развития и политика зеленого финансирования. В структуре управления функционирует «Зеленый» комитет. Компания имеет опыт выпуска ценных бумаг, соответствующих Принципам зеленых облигаций;
- продолжительный срок работы на рынке. Компания зарегистрирована в 2009 году. Первый торговый центр, находящийся сейчас под ее управлением, был открыт в 2003 году в периметре группы «ФПК «Гарант-Инвест» (ТК «Галерея Аэропорт»).
Ключевыми сдерживающими факторами рейтинговой оценки являются:
- ощутимая долговая нагрузка. Соотношение чистого долга и показателя EBITDA, рассчитанного как сумма операционной прибыли без учета переоценки торговых объектов, имеющей не денежный характер, и амортизации, на 31.12.2023 г. составило 12,7х (на 31.12.2022 г.: 15,6х). На фоне высокого уровня процентных выплат на невысоком уровне также оценено покрытие долга операционным денежным потоком без учета изменения оборотного капитала. НРА отмечает значительную роль полученных процентов в формировании денежного потока Компании, направляющегося на обслуживание долга, и их регулярный характер. В 2023 году величина процентных доходов, отраженная в отчете о финансовых результатах, составила 1,1 млрд руб. (2022 год: 1,3 млрд руб.). С учетом корректировки показателя EBITDA на процентные доходы, долговая нагрузка оценивается в 8,6х «Чистый долг/EBITDA» (на 31.12.2022 г.: 9,0x). Агентство считает, что для отрасли Компании такую долговую нагрузку можно считать адекватной. Порядка трети кредитного портфеля сформировано облигационными выпусками, среди основных кредиторов Компании — крупнейшие российские банки;
- невысокая оценка свободного денежного потока на фоне сохранения значительного уровня инвестиций в 2023 году;
- невысокая рентабельность активов. В 2023 году показатель составил 0,2% (2022 год: показатель отрицателен на фоне чистого убытка вследствие существенной отрицательной переоценки недвижимости);
- развивающиеся рыночные позиции. Компания сконцентрирована на московском рынке, доля в совокупной выручке отрасли оценивается как небольшая;
- зависимость бизнес-модели от устойчивости платежеспособного спроса и потребительского поведения. Посещаемость торговых центров, от которой частично зависят арендные платежи, получаемые Компанией, может быть подвержена влиянию внешних факторов.