Описание
АО «Джи-групп»
АО «Джи-групп» (далее – «компания», «группа») является консолидирующей компанией, сферами деятельности которой является строительство жилой недвижимости под брендом «Унистрой», коммерческой недвижимости с последующей сдачей в аренду под брендом «UD Group», а также индивидуальное жилищное строительство под брендом «My Corner by UNISTROY» в результате приобретения активов в феврале 2022 года. Компания начала вести свою деятельность в 1996 году, на сегодняшний день портфель проектов компании представлен в основном регионе присутствия, г. Казани, а также в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Махачкале, Уфе, Тольятти и Перми. Доля доходов от бизнеса в сфере коммерческой недвижимости в составе операционной прибыли имеет волатильность и не выходила на устойчивый показатель более 20% в последние несколько лет, в связи с чем профиль бизнеса компании рассматривался агентством как девелопмент в сфере жилой недвижимости.
Рейтинг кредитоспособности компании присваивался по консолидированной отчетности МСФО АО «Джи-групп».
Обоснование рейтинга
Низкая оценка риск-профиля отрасли, в которой работает компания. Жилищное строительство в России — это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Основным драйвером поддержания спроса на квартиры на протяжении последних нескольких лет выступали рекордно низкие ставки по ипотечным продуктам, достигнутые, в том числе, за счет субсидирования процентных ставок по ипотеке со стороны государства и девелоперов. Тем не менее, на фоне ухудшения макроэкономических условий спрос на жилую недвижимость, как правило, снижается, что свидетельствует о высокой подверженности отрасли жилищного строительства внешним шокам. По мнению агентства, девелоперская деятельность в России характеризуется крайне высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль. При этом в рамках оценки бизнес-профиля компании, агентство принимает во внимание наличие в портфеле компании ряда коммерческих объектов, деятельность которых меньше подвержена внешнеэкономическим шокам по сравнению с отраслью жилой недвижимости, что оказывает позитивное влияние на рейтинговую оценку. По итогам 2023 года доля доходов от эксплуатации коммерческой недвижимости в консолидированном показателе EBITDA составила 24%.
Средние рыночные и конкурентные позиции. В течение 2023 года компания запустила ряд новых проектов, в том числе в новых регионах, Екатеринбурге и Перми, в результате чего компания усилила рыночные позиции. На конец апреля 2024 года текущий объем строительства составлял 435 тыс. м2. При этом отставание от лидеров рынка жилой недвижимости остается существенным, что сдерживает оценку бизнес-профиля компании. По данным компании объем земельного банка на текущий момент составляет около 2,46 млн. м2., что свидетельствует о высокой обеспеченности компании портфелем проектов для поддержания текущих масштабов деятельности в среднесрочной перспективе без существенных инвестиций. Около 90% земельного банка находится в Казани, Санкт-Петербурге и Екатеринбурге — регионах, характеризующихся высоким инвестиционным потенциалом вследствие достаточно высоких среднедушевых доходов населения, что оказывает позитивное влияние на рейтинговую оценку. Портфель текущих проектов компании, находящихся в стадии строительства, характеризуется высокой диверсификацией — доля крупнейшего проекта составляет менее 20 % в общем объеме продаж. Вследствие этого стабильность денежного потока компании не зависит от успешной реализации отдельного проекта, что оказывает дополнительную поддержку рейтинговой оценке.
Низкая долговая и процентная нагрузка. По состоянию на конец 2023 года долговой портфель компании составлял 25,7 млрд руб., из которых порядка 11 млрд. руб. приходилось на проектное финансирование c механизмом эскроу-счетов. При этом объем накопленных средств на эскроу-счетах в 1,7 раза превышал объем выборки проектного финансирования и составлял 19,5 млрд. руб. Таким образом, отношение долга, скорректированного на объем проектного финансирования, покрытого средствами на эскроу-счетах, на 31.12.2023 к EBITDA, скорректированной на финансовый компонент в выручке, составляло 2,6х, по состоянию на конец 2022 года показатель составлял 2,7х. Агентство ожидает снижения долговой нагрузки в 2024-2025 гг. на фоне увеличения масштабов бизнеса компании и, как следствие, увеличения показателя EBITDA в результате признания финансовых результатов в отчетности. По расчетам агентства, отношение долга к EBITDA в 2024-2025 гг. будет находиться на уровне 1,5-2,0х. Агентство отмечает постоянное поддержание на балансе компании значительного остатка денежных средств, отношение чистого долга к EBITDA составляло 1,5х на конец 2023 года, годом ранее 1,4х. Дополнительную поддержку рейтинговой оценке в части оценки долговой нагрузки оказывает значительный объем собственных средств компании. На отчетную дату отношение скорректированных собственных средств к активам составляло 0,42х. Компания характеризуется высокими показателями обслуживания долга, отношение EBITDA к ежегодным процентным платежам (без учета процентов по проектному финансированию, признанных по рыночной ставке) за период 2022-2025, по расчетам агентства, находится в среднем на уровне 3,6х.
Комфортный уровень ликвидности. У компании сбалансированный долговой портфель без пиковых погашений в среднесрочной перспективе. Также компания имеет диверсифицированную структуру кредиторов, доля крупнейшего кредитора составляет 33% в долговом портфеле. По расчетам агентства, имеющийся значительный объем денежных средств на балансе компании в совокупности с возможностями компании по привлечению дополнительного заемного финансирования значительно покрывают обязательства по погашению корпоративного долга в среднесрочной перспективе и инвестиционные затраты. При этом агентство отмечает регулярную выдачу займов связанным структурам, что сдерживает оценку качественной ликвидности.
Высокие показатели рентабельности. По итогам 2023 года показатель EBITDA margin, по расчётам агентства, с учетом корректировки EBITDA на финансовый компонент в выручке, составил 27%, годом ранее — 28%. Поддержку рентабельности оказывает наличие объектов коммерческой недвижимости, деятельность которых характеризуется значительно большей рентабельностью по сравнению с отраслью жилой недвижимости.
Высокая оценка блока корпоративных рисков. В компании функционирует Совет директоров, половина из состава которого являются независимые директора. В группе был создан коллегиальный исполнительный орган, Правление, состоящее из 5 человек. В компании развита практика стратегического планирования, финансовая модель обладает умеренно высоким уровнем детализации. В компании утвержден департамент внутреннего аудита, в обязанности которого входит риск-менеджмент. Агентство отмечает отсутствие ежегодной независимой оценки обеспеченности земельным банком, что в дальнейшем может оказать сдерживающее влияние на рейтинг. Группа также характеризуется высоким уровнем информационной прозрачности, консолидированная финансовая отчетность по МСФО публикуется на центре раскрытия информации.