Описание
ООО «Аполлакс Спейс»
Эксперт РА
ООО «Аполлакс Спэйс» (далее – компания, Apollax Space) является оператором гибких офисов для среднего и крупного бизнеса. Компания предоставляет услуги управления объектами коммерческой недвижимости, создавая сервисные офисы в формате готовых офисных пространств по авторскому стандарту – turnkey и индивидуальные проекты офиса с интерьером и планировками под заказ – built-to-suit, для последующей сдачи в аренду конечным пользователям на гибких коммерческих условиях и с предоставлением сервисного обслуживания. Apollax Space представлен в ключевых бизнес локациях Москвы. В действующий портфель входит 5 площадок: Бригантина (Белорусский деловой район), Федерация (Москва-Сити), Цветной (Центральный деловой район), Новосущевский (Савеловский субрынок), Империя (Москва-Сити), а также в 2024 году ожидается запуск нового проекта Apollax Space Никольская. Общая площадь под управлением Apollax Space на конец 2023 года – 19,8 тыс. кв. м.
Рейтинг кредитоспособности компании присваивается по отчетности РСБУ ООО «Аполлакс Спэйс».
Обоснование рейтинга
Умеренно сильная оценка блока бизнес-рисков. Агентство оценивает риск-профиль бизнеса в сфере управления арендованным имуществом на умеренно слабом уровне, что частично компенсируется невысоким уровнем просроченной задолженности арендного бизнеса перед кредитными организациями. Бизнес обладает достаточной устойчивостью к внешних шокам, что обусловлено сегментом и локациями недвижимости, которыми управляет компания. Уровень вакансии объектов на декабрь 2023 года составил 12%, что ниже, чем в среднем на столичном рынке в сегменте гибких офисов в 17% по состоянию на конец 3 квартала 2023 года. Текущая вакансия Apollax Space представлена одним офисным блоком, вышедшим на рынок осенью 2023, по которому в процессе согласование договора аренды. После его подписания вакансия по всем площадкам Apollax Space составит 0%. По мнению агентства, устойчивость компании сдерживается бизнес моделью, при которой все объекты недвижимости арендуются у собственников в среднем на срок около 7 лет, что несет риск расторжения договора досрочно либо по его истечению. Агентство отмечает низкие барьеры для входа в бизнес, т. к. конкуренция развита в значительной степени и регулярно появляются новые операторы и собственники гибких офисов. Высокая обеспеченность контрактной базы арендаторов на срок свыше 2,5 лет и локация объектов в Москве оказывают положительное влияние на оценку рыночных и конкурентных позиций компании. У компании отсутствует сильная концентрации на одном арендаторе в структуре выручки, а также на крупных поставщиках в структуре себестоимости и на операционных активах, что позитивно сказывается на оценке бизнес-профиля компании. Компания минимизирует риски досрочного расторжения взаимоотношений с арендаторами наличием обеспечительных платежей в объеме на 1-3 месяца и санкциями, прописанными в договорах.
Высокая долговая и процентная нагрузка. Оценка блока обусловлена запуском новых 4 объектов и их постепенным наполнением арендаторами в 2022-2023 годах, как и в целом продолжающейся фазой активного роста компании по увеличению количества объектов под управлением. По состоянию на 30.09.2023 (далее – отчетная дата) отношение долга к EBITDA за 30.09.2023LTM (далее – отчетный период) составило 2,5х ранее свыше 4,5х, текущий уровень долговой нагрузки является комфортным по бенчмаркам агентства.
На горизонте года от отчетной даты при сохранении текущего портфеля объектов отношение долга к EBITDA на 30.09.2024LTM может опуститься до уровня около 2x. Однако возможно краткосрочное увеличение до уровня около 4х при наличии новых проектов, которые потребуют привлечение внешнего финансирования. В 1 квартале 2024 года компания планирует выпуск облигационного займа на 200 млн рублей для финансирования капитальных затрат. Покрытие процентных расходов показателем EBITDA в отчетном периоде составило 2,4х ранее 1,5х, что оценивается на низком уровне. Агентство ожидает незначительного снижения значения коэффициента покрытия в прогнозном периоде до уровня около 2х за счет увеличения долговой нагрузки на фоне растущих капитальных затрат.
Средний уровень ликвидности. Операционный денежный поток на горизонте года от отчетной даты с учетом остатка денежных средств и планового привлечения фондирования полностью покрывает прогнозные платежи по долгу и капитальным затратам. На качественную оценку ликвидности оказывает давление низкая диверсификация источников фондирования, а также наличие пика погашения на горизонте до 1 года. По состоянию на отчетную дату долговой портфель компании был сформирован за счет займов от связанных и третьих лиц с коротким сроком погашения. Риски в предоставлении новых средств или средств для рефинансирования долга оцениваются как низкие, в ноябре 2023 года компания открыла долгосрочную банковскую кредитную линию, превышающую объем краткосрочного долга.
Высокие показатели рентабельности. Уровень рентабельности по EBITDA, по оценкам агентства, находится на высоком уровне по сравнению с бенчмарками агентства. За 12 месяцев, предшествовавших отчетной дате, рентабельность по EBITDA составила 15% (в предыдущий период 14%). Компания находится в стадии активного роста, что оказывает давление на показатель рентабельности по EBITDA в краткосрочной перспективе. Агентство рассчитывает, что рентабельность по EBITDA будет сохраняться на достигнутом уровне в краткосрочной перспективе и будет увеличиваться до целевого уровня 25% в долгосрочной перспективе.
Умеренно высокая оценка блока корпоративных рисков. Качество корпоративного управления оценивается агентством как умеренно высокое, ввиду наличия совета директоров, куда входят представители материнской компании. Оценка сдерживается отсутствием коллегиального исполнительного органа и независимых директоров в составе совета директоров. Степень транспарентности бизнеса оценивается агентством на умеренном уровне. Компания формирует отчетность только по стандартам РСБУ, но не публикует в открытом доступе значимую информацию, в том числе необязательную к раскрытию, для оценки её кредитоспособности. Стратегическое обеспечение оценивается на высоком уровне: предоставленная финансовая модель и стратегия компании содержат исчерпывающую информацию по операционным и финансовым показателям, определены четкие критерии их достижения. Компании страхует ключевые для своей деятельности риски, однако отсутствие формализованной системы риск-менеджмента, сдерживает оценку.